公司每年都派发股息并不容易——更难继续增加股息。在股票市场上的数千家上市公司中，只有 129 家已经这样做了 25 年或更长时间。
但 REIT Federal Realty Investment Trust ( NYSE:FRT )更进一步：它已经提高了 54 年的股息并持续运行，使其成为股息之王。这家房地产公司是您可以拥有的最好的股息股票之一。
Federal Realty 的成功绝非偶然，了解公司如何不断增加派息可以帮助您了解一般的股息股票。以下是联邦房地产卓越股息的三个关键。
战略性房地产投资组合
联邦房地产投资信托基金是一种房地产投资信托基金 (REIT)，是一种收购和出租房地产的特殊业务类型。它的结构是将至少 90% 的应税收入作为股息支付，这使得房地产投资信托基金成为投资者的创收股票。
无论您是房东还是房地产企业，收取租金都是您的首要任务，而 Federal Realty 已经围绕这一点战略性地建立了自己的投资组合。该公司专注于美国主要城市郊区的混合用途露天零售物业。
Federal Realty 之所以关注这里，是因为这些地区人口稠密，收入水平高于平均水平;换句话说，租户可能会做得很好，这意味着他们可以支付租金。其 75% 以上的物业都有杂货店，因此这些物业的交通非常有弹性，在大多数经济条件下都很繁荣。
Federal Realty 向大约 3,000 名租户的广泛基础出租，从单个租户那里获得的租金收入不超过 2.8%。它最大的租户包括财力雄厚的公司，例如 Whole Foods(亚马逊的一部分);家得宝; 和克罗格。
稳定、持续的增长
REITs 将大部分应税收入作为股息分配，因此公司报告运营资金 (FFO)，即业务产生的现金，类似于现金流;支付 REIT 股息的是真正的现金。该图表显示了该指标的增长情况。
Federal Realty 不是一个高增长的业务，在典型的一年中，其运营资金以中个位数的速度增长。公司进行战略收购以扩大其房地产投资组合;它从 2010 年的 85 个房地产项目增加到今天的 105 个。它还将与内置自动扶梯签订长期租约，以跟上通货膨胀的步伐。Federal Realty 可能不会快速增长，但它的增长已被证明是稳定的。
当大流行导致其租金收入在 2020 年同比下降 11% 时，联邦不动产的业务受到了世界末日的影响。
财务纪律
尽管该业务遭受了前所未有的破坏，但联邦不动产仍保持坚挺，保持其股息增长势头完好无损。更重要的是，其强劲的资产负债表帮助该公司很好地应对了疫情。
资产负债表具有标准普尔的 A- 信用评级，即投资级。它有 13 亿美元的现金和未使用的信贷可供提取，这超过了 2021 年全年的全部租金收入。手头有如此多的财务资源，可以在面临挑战甚至是“黑天鹅”时提供强大的安全网“像大流行这样的事件。
该公司刚刚结束了 2021 财年，运营资金为 4.35 亿美元，合每股 5.57 美元，比 2020 年增长 27%。该公司尚未恢复到之前的水平，但 2021 年 12 月的入住率为 91%，而 Federal Realty 在 2021 年第四季度收取了 97% 的账单租金，因此看起来最糟糕的情况已经过去。
Federal Realty 每季度支付总计 4.28 美元的股息。尽管 FFO 仍在复苏，但股息支付率仍然很容易负担，为公司 2021 年全年每股 FFO 的 77%。
Federal Realty 可能不会让你一夜暴富，但在产生稳定收入方面，它是最好的股票之一。其 3.4%的股息收益率超过了您的典型储蓄账户的利息，您可以确信派息会随着时间的推移而不断增长。
当一家公司拥有完善的战略、执行战略并在财务方面保持严谨的方法时，结果对股东来说可能是件好事。联邦房地产投资信托基金就是一个典型的例子。