国务院常务会议已经明确，从10月1日起，住房租赁企业对个人出租住房适用简易计税方法，减按1.5%的税率缴纳增值税。对企事业单位向个人和专业化大型住房租赁企业出租住房，减按4%的税率征收房产税。
“这意味着住房租赁公司向个人出租房屋，将享受与个体工商户出租房屋同等的税收优惠，体现了税收政策对住房租赁行业的大力支持。”李认为，税负成本的降低，有利于充分调动市场主体参与保障性租赁房建设的积极性，从而增加保障性住房供给，盘活存量住房，改善住房供应结构，缓解住房租赁市场供需矛盾和错配现象。
《意见》还明确，对保障性租赁房项目免收城市基础设施配套费。“这为一些闲置土地和房屋转化为经济适用房提供了经济激励政策。”何鑫说。
长期贷款继续被“输血”
对于保障性租赁房自持主体，《意见》明确提出支持银行业金融机构以市场化方式向其提供长期贷款。对于住房租赁公司，《意见》要求，金融机构应当按照合法合规、风险可控、商业可持续的原则，向改建或者改造现有房屋形成非自有产权担保租赁住房的住房租赁公司提供贷款。
对此，我国银行业金融机构的相关领域进行了探索。例如，工行此前推出了“公租房”贷款产品，截至目前已发放公租房建设贷款超过150亿元。此外，该行还推出了“商业租赁住房”专项金融产品，重点支持住房租赁市场需求旺盛的城市新建租赁住房项目。
“《意见》将进一步激活各类市场主体参与租赁住房建设运营的积极性，促进专业住房租赁企业更加规范化、规模化发展。”工行信贷与投资管理部相关负责人表示，接下来，工行将加快创新，积极支持保障性租赁房建设运营的各类融资需求，进一步完善租赁住房贷款产品体系，为所有产品提供全面的金融服务。“例如，工银瑞士瑞信银行投资已于2019年成功发行全国首只省级人才公寓REITs，即房地产投资信托基金，对租赁住房建设的金融支持进行了创新和探索。”上述负责人表示。
“除商业金融外，要充分发挥政策性金融优势，加大对保障性租赁房建设和运营的信贷支持。”智联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼说。一方面，商业银行要坚持商业可持续原则，开发面向保障性租赁房自持主体和住房租赁企业的中长期贷款产品，支持保障性租赁房开发建设和既有住房改造；同时可以提供租金代收代付、融资、理财等综合金融服务。为相关实体在项目运作过程中和后期推出。另一方面，开发性、政策性银行要根据相关主体的信贷需求，以优惠利率为保障性租赁房的开发建设提供长期贷款。
值得注意的是，在现行的房地产贷款集中管理制度中，住房租赁相关贷款暂不计入房地产贷款占比计算。董希淼认为，这在坚持“不炒房”的同时，有助于实现“有保有压”，促进住房租赁市场的进一步发展。
“下一步，我们应该实施
中国光大银行金融市场部分析师周也表示：“确保保障房建设资金'专款专用'和'用在刀刃上'需要一系列配套措施，包括增加相关主体的失信和违规成本，加强贷前、贷中、贷后信贷资金管理，建立专项资金账户，加强信息披露和审计监督。”
债券和资本一起起作用。
拓宽保障性租赁房长期资金来源，支持银行和企业通过发行债券筹集资金也是《意见》的亮点之一。《意见》明确支持银行业金融机构发行金融债券，筹集保障性租赁房贷款资金。
对此，周表示，支持银行业金融机构发行金融债券发放保障性租赁房贷款，有利于缓解保障性住房建设资金压力，拓宽中长期资金来源。
目前，信贷资金仍占据各类融资渠道中的“大头”。对银行来说，支持保障房建设也需要“有钱可贷”，支持银行发行金融债券有助于缓解银行可贷资金不足的矛盾。周认为，一方面，发行金融债券的资金规模大，期限相对灵活，负债来源稳定，有利于优化银行的负债结构；另一方面，通过发行金融债券，银行可以更好地匹配期限相对较长的租赁住房建设资金需求，使银行的资产结构更加多元化。
同时，《意见》还明确支持企业发行公司债、企业债、非金融企业债务融资工具等企业信用债券，用于保障性住房建设和运营。
周表示，支持符合条件的相关企业发行债券，既拓宽了融资渠道，又提高了融资效率。还可以在一定程度上降低企业融资成本，促进保障性租赁房建设运营企业的发展。
《意见》还提出支持商业保险资金按照市场化原则参与保障房建设，这也为保障房建设企业开辟了长期稳定的资金来源。
“加快发展保障性住房是供给侧结构性改革的重要内容之一。我们还应该梳理现有的支持租赁住房的政策，并做到
好政策衔接，强化部门协作。通过‘补人头’和‘补砖头’并举，弥补市场缺位，兜底城市住房保障问题。”何代欣说。