利率和投资策略有着错综复杂的联系。美联储的直接干预多年来一直控制着利率。很难预测它们何时会上升，或者触发因素是什么。我担心，如果2014年利率大幅上升，零售住房将存在内在的基本面弱点。我的观点是，如果美联储不通过量化宽松直接参与支持零售住宅行业，利率将远高于6%。人们似乎一致认为今年利率会上升，但事实并非如此。
房地产投资策略通常与利率同步。我的意思是，当利率上升时，在低利率环境下运作的策略会挣扎或崩溃，而在高利率环境下运作良好的策略往往会在利率下降时崩溃。90年代的利率下降扼杀了80年代流行的创意融资策略，当时利率达到了21%的峰值。虽然2000年初的利率很低，但不断上升的拥有成本削弱了数百万房地产投资者推动2006年和2007年第一波止赎的趋势，这成为了2008年的房地产危机。
只要利率保持在极低水平，就有助于掩盖通胀对未来买家的侵蚀性财富效应。这意味着更多的买家可以获得资格，这有利于零售住房销售。(我对“零售”的定义是全价销售，通常是针对业主的买家)。但一旦利率开始上升，它就开始减缓零售房屋的销售。投资人必须能适应这两种情况，因为两年后你会适应这两种情况。预计珍妮特耶伦(Janet Yellen)现在将继续执行伯南克的宽松货币政策，但所有人都知道，有一种可能性是，某些事情可能会破坏美联储抑制利率的努力。
如果利率上升足够快，考虑到政府债务水平，对经济的影响可能很大，但一般来说，投资者可以通过追求绕过传统抵押贷款融资的创造性买卖策略来适应。在某些方面，加息实际上可以通过吸引更多的私人资金来使住房受益，但我认为我们将继续看到私人投资策略的增加，如卖方融资，因为那里有很多寻求更好回报的资金。如果利率上升，购买的资格变少，对于租赁型房地产的需求来说是一个好兆头，投资者需要观察利率，并相应调整策略。
单身家庭投资者的领头一代正变得越来越具有挑战性。找到一个能以较大折扣购买并允许“翻转”或我更愿意称之为“批发”等策略的房子变得更加困难和有竞争力。早在2003年，我就利用房产税记录，记录了佐治亚州富尔顿县(亚特兰大所在地)的房产交易，做了一些分析。当时税务记录里大概有55000单家庭房产，过去12个月里单家庭房产交易超过100000单！据统计，全县每套房子一年内都有两次买卖！当然，真正发生的是有些属性几经易手，你却得到了图片。在大多数主要市场中，价格低廉的好股票早已不复存在。
各种批发商通过邮件发给我的很多交易都是针对不太好的地方或者太贵的楼盘。当然，华尔街资助的大公司对止赎库存产生了巨大的影响，大多数小投资者的价格高于市场上大量的优质库存。我的代理朋友，也是投资人，这几年修了100多套房产，卖了100多套。他上周告诉我，他发现一处具有良好投资潜力的优质独栋房产比以往任何时候都难。他列出了所有华尔街资助的现金买家，他们愿意也有能力支付比当地小投资者更高的价格。
从战略上讲，2014年的巨大挑战将是想方设法产生潜在客户，从而产生足够的优惠交易来维持全职投资者的业务。买入是解决这个问题的好方法，因为你只需要一些交易就可以建立一个投资组合。当你试图快速换房时，你需要稳定的库存供应，这比过去几年需要更多的金钱、时间和精力。
房地产行业的诚信是未来成功的关键。如果住房要生存和发展，我们必须保持最低水平的道德和诚信，特别是在专业投资者、代理人和经纪人、房地产律师、评估师和抵押贷款人中间。买家需要能够以符合实际市场价格的价格购买房屋。投资者必须有可靠的成本和现金流数据，才能做出好的投资决策。任何参与者缺乏诚信都是“生锈”，这可能会摧毁整个房地产行业，并使我们所有人的钱都难以获得真正的价值。当我们损害他人的财务生存能力时，我们也会在这个过程中损害自己。